Avanço do crédito imobiliário esbarra em juros altos e força ação do governo, dizem especialistas
O cenário de estagnação do setor imobiliário em relação ao Resultado Interno Bruto (PIB) brasiliano nos últimos dez anos vem forçando o governo a pensar em medidas para facilitar empréstimos. Especialistas ouvidos pela CNN apontam o encarecimento do crédito, com os juros em dois dígitos, e altos saques da poupança uma vez que principais dificuldades para o setor.
Há 10 anos, o setor imobiliário representava tapume de 7% do PIB, alcançando o patamar dos 9% em 2015. Desde portanto, as taxas permanecem perto desse valor.
De congraçamento com Fábio Gallo, professor de finanças da FGV EAESP, a problemática do setor imobiliário se deve às “taxas de juros mais altas — o que afeta fortemente a demanda por crédito imobiliário —, com diversas incorporadoras passando por fusões ou recuperação judicial, e o Minha Moradia Minha Vida menor. Além de termos pretérito pela pandemia”.
Em evento do CNN Talks em junho deste ano, o secretário de Política Econômica do Ministério da Rancho, Guilherme Mello, disse que, diante desse cenário, a pasta trabalha para atrair grandes fundos de pensão e investimentos ao mercado de crédito imobiliário, também criticando o patamar dos juros.
Com isso, a medida provisória (MP) do Acredita — que traz dispositivo para reaquecer leste mercado — tem sido debatida.
Grande secção do mercado espera que a taxa básica de juros, Selic, pode subir na próxima reunião do Banco Mediano (BC), marcada para os dias 17 e 18 de setembro. O movimento pode pressionar ainda mais os preços do setor, reforça o técnico.
Ou por outra, diz Gallo, as taxas são pressionadas pelos saques do sistema da poupança, principal manancial de recursos para financiamentos imobiliários no país e que serve uma vez que “guia” para as taxas praticadas no setor.
Só nos últimos dois anos, o Sistema Brasiliano de Poupança e Empréstimo (SBPE) registrou um saque líquido de mais de R$ 150 bilhões. O saldo passou de R$ 1,035 trilhão no término de 2020 para R$ 983 bilhões no final de 2023.
Taxas do setor
Atualmente, a taxa mais subida para pessoa física está na modalidade de home equity — empréstimo que coloca o imóvel uma vez que garantia e passa a ser propriedade do banco via desatino fiduciária — com 17,85% ao ano em maio de 2024. Na outra ponta, a do FGTS é de 7,84%.
Em julho do ano pretérito, os juros praticados no setor ficavam em 11,9%, em média, diminuindo para 10,8% em novembro do mesmo ano. E não devem diminuir aolongo desse ano, segundo a Acebip.
“Com taxa de juros mais altas, voltamos para uma regra de máxima de 12% mais a taxa referencial (TR), fazendo com que houvesse uma saída potente da caderneta de poupança e os bancos, com temor de emprestar numerário, recuando mais ainda”, diz Gallo.
Essas regras apontadas pelo técnico são as praticadas no Sistema Financeiro de Habitação (SFH) pelo governo federalista. A regra “trava” o rendimento da poupança em 0,5% ao mês mais a taxa referencial quando a Selic fica supra de 8,5% ao ano. O SFH contempla, inclusive, as iniciativas do Minha Moradia Minha Vida.
Já no Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI) não tem limite determinado, as condições são livremente negociadas entre a pessoa e o banco, e contemplam outros tipos de financiamento, uma vez que Letras de Crédito Imobiliário (LCI), Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) e os Fundos de Investimento Imobiliário (FII).
Com elas, as construtoras e incorporadoras já não dependem somente do sistema de poupança e empréstimo.
Diante desse cenário, o técnico da FGV salienta que a problemática presente no setor imobiliário é estrutural, sendo preciso modificações efetivas de manejamento de manancial de recursos, assim uma vez que um cenário fiscal que possibilite uma taxa de juros menor.
“Depende do governo, do Banco Mediano e do setor com outras entidades, para ter estruturas dinamizadas dos dois sistemas, conseguindo mais recursos para ter mudanças estruturais. Tivemos agora o ‘voo da penosa’, com aumento de 1,4% (do PIB). Mas depende da poupança e de investimentos para se manter sustentável”, ponderou Gallo.
Soluções para açodar o crédito imobiliário
Dentro do Acredita, é debatida a medida provisória (MP) que traz dispositivo para reaquecer leste mercado.
A teoria é utilizar a Empresa Gestoras de Ativos (Emgea), pública federalista não financeira e de capital fechado, para substanciar um mercado secundário de crédito imobiliário.
Ela atuaria uma vez que uma securitizadora, adquirindo carteiras de crédito de instituições financeiras e permitindo que os bancos vendam no mercado as carteiras de recebíveis, que, em universal, estão indexados à Taxa Referencial (TR).
A operação converteria a taxa para o Índice de Preços ao Consumidor Grande (IPCA), que tem melhor remuneração, e os investidores seriam pagos mesmo em casos de inadimplência.
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