Bolha imobiliária na Espanha? Gavekal analisa disparada nos preços dos imóveis

Enquanto os holofotes estão nos Estados Unidos, um movimento peculiar do outro lado do Atlântico passou despercebido pelo mercado. No primeiro trimestre de 2024, os preços dos imóveis residenciais na Espanha ultrapassaram o pico da bolha imobiliária de 2007 e atingiu uma novidade máxima histórica.

O movimento, segundo a lar de estudo Gavekal Research, é ainda mais único por conta do contexto macroeconômico: a subida ocorreu apesar de um progresso mais possante nas taxas de renda na Zona do Euro.

“Desde o terceiro trimestre de 2022, quando o Banco Médio Europeu começou a aumentar as taxas de pequeno prazo, os preços da habitação francesa caíram 6,7%, enquanto os preços alemães caíram 12,9%. No entanto, ao mesmo tempo, os preços dos imóveis espanhóis subiram 6,5%”, avaliou Cedric Gemehl, crítico de Américas e Europa da Gavekal.

Os dados podem dar a entender que a Espanha está enfrentando uma novidade bolha imobiliária. Para Gemehl, esse não é o caso. São dois os pontos que diferenciam o progresso atual da bolha do pretérito. O primeiro é que a subida nos preços é mais modesta quando ajustada pela inflação, e fica inferior do pico registrado em 2007. 

“Embora os preços em termos nominais estejam agora 1,5% supra do seu pico de 2007, em termos reais [ajustados pela inflação] ainda estão -26,2% inferior do seu supremo de 2007. Visto nestes termos, o mercado imobiliário espanhol não parece estar em uma bolha.”

Outro ponto é o endividamento das famílias. A bolha alimentada pelo crédito no início da dez de 2000 trouxe um tá intensidade de alavancagem. O endividamento subiu de 64% do rendimento das famílias ao final de 1999 para 133% em 2007.

Desde logo houve uma queda no endividamento dos espanhóis, que caiu para 72,2% no primeiro trimestre deste ano – o menor resultado desde 2001 e muito inferior da média da zona euro, de 86,9%.

O que causou o aumento de preços nos imóveis espanhóis?

Para a Gavekal, o que impulsionou os preços na Espanha foi uma combinação de oferta restrita e demanda sólida. A lar de estudo estima que a construção espanhola tem permanecido amplamente deprimida desde os choques da crise do crédito e da crise do euro. Entre 2013 e 2023, a emissão de novas licenças de construção foi subalterno a 25% do nível entre 2000 e 2007.

No entanto, a demanda já se recuperou parcialmente. “Apesar da desalavancagem das famílias, a recuperação do mercado de trabalho espanhol apoiou a procura interna, ajudando as famílias a financiar uma maior segmento das compras de habitação a partir dos seus próprios recursos.”

Houve ainda um aumento da demanda de estrangeiros, que vieram atraídos tanto pelo libido de ter uma residência no País uma vez que por políticas governamentais, incluindo o regime de vistos gold, que concede aos estrangeiros residência em Espanha e viagens gratuitas no espaço Schengen com base no investimento em imóveis espanhóis.

A expectativa da Gavekal é que os dois fatores continuem a sustentar um aumento moderado dos preços dos imóveis na Espanha. Existem, no entanto, alguns sinais de mudança. 

Do lado da oferta, a lar de estudo espera uma recuperação da atividade de construção espanhola que possa sossegar as restrições. E do lado da demanda, os planos do governo para rematar com o regime de vistos gold podem diminuir o apelo dos imóveis espanhóis para os estrangeiros. 

“No entanto, esta situação poderá ser compensada por uma recuperação da procura interna, uma vez que existem sinais precoces de que as famílias espanholas pretendem voltar a ter maior alavancagem”, conclui.