Entenda por que a única incorporadora do Nordeste na B3 é uma das mais promissoras do país

No famoso livro Purpose, o consultor de negócios Nikos Mourkogiannis afirma que ter um propósito potente – e manter-se leal a ele – é o primeiro e mais importante passo de uma empresa para o seu sucesso perpétuo. A incorporadora pernambucana Moura Dubeux é uma exemplar notável desse argumento.

Quando lançou seu primeiro projeto, há mais de 40 anos, a MD tinha muito evidente a que veio: para entregar o melhor resultado com a melhor experiência. O empreendimento incipiente foi o Prédio Morada de Apipucos, em Recife (PE), um moderno e luxuoso prédio de 18 andares com apartamentos de 530 m², que já evidenciava a vantagem que marcaria a trajetória da empresa.

Nessas quatro décadas a Moura Dubeux diversificou o portfólio, expandiu a espaço de atuação, fortaleceu-se porquê negócio, colecionou prêmios e, mesmo atuando regionalmente, tornou-se uma das maiores e bem-sucedidas empresas do mercado de incorporação e construção social brasílico – sempre guiada pelo seu propósito.

“Entregar cimeira valor associado é a principal preocupação de todos na Moura Dubeux. Ao planejar o horizonte da empresa, fundamentamos nossa estratégia nisso, no melhor resultado”, diz Diego Villar, CEO da companhia. “Mas o que define o ‘melhor resultado’? É a compreensão dos desejos do cliente, incluindo localização, desenvolvimento, qualidade, especificações e atributos que proporcionem a melhor experiência de vida”.

Líder do mercado imobiliário no Nordeste

Hoje, além de Pernambuco, a companhia está presente em outros seis estados do Nordeste – Alagoas, Bahia, Ceará, Paraíba, Rio Grande do Setentrião e Sergipe –, totalizando mais de 4 milhões de metros quadrados construídos.

Com consistente desempenho em vendas em todas as praças, a MD tem atualmente o maior market share do Nordeste, onde o mercado imobiliário está aquecido.

No último ano, a corporação registrou recorde histórico de vendas líquidas (R$ 1,5 bilhão) e, em 2024, os números se mostram ainda mais promissores: só no segundo trimestre deste ano, o volume de vendas e adesões líquidas foi de R$ 492 milhões, um aumento de incríveis 40% em relação ao mesmo período de 2023.

É aí que entra outro diferencial: a empresa se sobressai nacionalmente também enquanto negócio. Com cimeira nível de governança, responsabilidade e transparência, a Moura Dubeux (MDNE3) é a única incorporadora da Região Nordeste na B3, onde está listada desde 2020.

A Moura Dubeux (MDNE3) é a única incorporadora do Nordeste na Bolsa de Valores brasileira

Segundo Villar, depois de encantar o cliente, outro objetivo meão é rentabilizar adequadamente os acionistas. “É crucial não exclusivamente atender às expectativas dos clientes, mas também ser uma empresa cautelosa em suas decisões e na gestão de caixa. O ciclo imobiliário é longo, e precisamos prometer nossa solidez e rentabilidade para que possamos investir em futuras safras de produtos”, argumenta.

Unidades para morar, repousar ou investir

São diversos os modelos de negócio e as linhas de produtos da Moura Dubeux. O que mais vem se destacando nos últimos anos é o protótipo de condomínio fechado, de médio e cimeira padrão, principalmente na traço Beach Class, que já se tornou uma grife da empresa.

Em um estilo de moradia mais maleável, são empreendimentos que podem ser usados porquê segunda residência, hotelaria ou investimento para locação e estão localizados nos destinos turísticos mais procurados do litoral nordestino.

Hoje, são 30 empreendimentos do tipo espalhados pela região, somando mais de 9 milénio unidades, que contam com infraestrutura de lazer e serviços de conveniência.

Concepção flex: com lazer e serviços, traço Beach Class é opção valorizada para segunda residência, hotelaria ou investimento. Na imagem, Beach Class Cumbuco, no Ceará. (Moura Dubeux/Divulgação)

“A combinação do protótipo de condomínio com a traço Beach Class tem sido fundamental para o nosso sucesso. Desde que abrimos o capital, há quatro anos, esse resultado tem sido um potente indutor de desenvolvimento, que já alcançou um patamar de comercialização superior a R$ 2 bilhões anuais líquidos”, revela o CEO.

Ainda se juntam à marca Beach Class no portfólio os imóveis da traço Concept – empreendimentos urbanos, compactos, para investimento – e a traço Casas (Lar Mauá e Lar Jardins), todos de cimeira padrão.

Ideal para investimento: a traço Concept tem unidades mais compactas, lazer e localização estratégica. Na imagem: Concept Jatiúca, em Alagoas. (Moura Dubeux/Divulgação)

Mood: uma empresa pensada para a classe média

A mais novidade marca MD, lançada em 2023, é a Mood, uma empresa projetada para a classe média, atendendo famílias com renda mensal de R$ 12 milénio e R$ 15 milénio.

O foco é suprir a maior demanda imobiliária do Nordeste. “Quando analisamos a capacidade de pagamento e a demanda nos próximos 24 meses, percebemos que essa traço é a mais requisitada e com as maiores oportunidades de desenvolvimento para os próximos anos”, diz Villar.

Para a classe média: traço Mood visa atender o mercado com maior demanda no Nordeste. Na imagem, Mood Parque Parque do Cocó, no Ceará. (Moura Dubeux/Divulgação)

Com um valor de metro quadrilátero entre R$ 7 milénio a R$ 8 milénio, as unidades custam de R$ 350 milénio a R$ 750 milénio. A aposta foi certeira: em 12 meses, as vendas da Mood já ultrapassam os R$ 300 milhões.

“Nosso objetivo é fazer com que o cliente perceba que seu sonho está sendo realizado por meio de um resultado que cabe no seu orçamento e na sua capacidade de endividamento”.

Referência em ativos para investidores

Ao mesmo tempo em que expande a atuação para outros estados e nichos, a Moura Dubeux também está aprofundando suas operações em Pernambuco, com opções que incluem hotelaria, residenciais e modalidades de short e long stay.

A estratégia tem atraído muitos investidores, principalmente em um Nordeste que vivencia uma explosão de demanda por ativos hoteleiros. De concordância com o executivo, a MD é atualmente a empresa mais atuante no ramo de hospitalidade na região, com mais de 5 milénio unidades em construção dentro desse protótipo de negócio.

“Esse destaque é um diferencial importante para a empresa e nos permite solidificar ainda mais nossa liderança regional, complementando os demais produtos da Moura Dubeux”, pontua.

Grandes retrofits e transformações urbanas

Outro atividade que tem avançado é a de retrofit, em que a empresa se tornou perito. Alguns exemplos são a reforma do Moinho, com os Silos 215 e 240, e o Novo Lucsim, todos em Recife; o vetusto Othon Palace, em Salvador (BA), que foi transformado no Infinity Salvador; e o clássico Hotel Pestana, atualmente fechado, que também será requalificado em um novo projeto.

Idoso Othon Palace: Moura Dubeux é a responsável pelo retrofit do icônico hotel da capital baiana. (Moura Dubeux/Divulgação)

Grandes projetos de transformação urbana também são uma especialidade. Alguns exemplos são os bairros de Presidente Kennedy e Papicu em Fortaleza (CE) e a região do Novo Cais, no Recife (vídeo a seguir).

“A Moura Dubeux está cada vez mais alinhada à intenção de desenvolver a região, adquirindo imóveis que estavam desativados ou com sua vida útil comprometida. Estamos redefinindo o uso desses espaços e requalificando os ativos e as cidades”, comenta Diego Villar.



Desenvolver o negócio, as pessoas e a região

Todas essas frentes de atuação representam uma secção do que o CEO projeta para o horizonte da companhia. Segundo Villar, nos próximos anos o foco segue sendo aprimorar o propósito do negócio e, guiada por ele, a MD quer se tornar um player cada vez mais relevante no Nordeste, capaz de atender as expectativas de clientes e investidores.

“Nossa meta é lastrar essas duas faces, para nos tornarmos a empresa mais confiável e rentável do nosso segmento”.

O caminho para esse estabilidade, na sua visão, passa primeiramente pelo desenvolvimento das pessoas. A aspiração é ser a melhor empresa para se trabalhar no Brasil, alinhando o propósito aos pilares ESG, principalmente por meio do MD Social, programa que capacita mão de obra anteriormente não qualificada.

E permeando tudo isso, está outro objetivo maior: o de, por meio de um negócio próspero, ajudar a desenvolver ainda mais o Nordeste. “Buscamos dar visibilidade não exclusivamente à nossa companhia, mas também à região, destacando sua população produtiva e o vasto espaço para investimentos, com um potencial turístico inexaurível”, conclui.