atenção no modelo e nas regras processuais

Muitos ainda lembram da facilidade que era comprar um padrão de contrato de locação impresso na secretária de jornal ou na papelaria: bastava preencher nomes, endereços, valores e período e colher as assinaturas. Hoje, zero muito dissemelhante: basta diminuir um padrão na internet e preenchê-lo.

Porém, nas locações mais sofisticadas, se exigirão estudos, cuidados e previsões customizadas, apropriadas. Porém, e se formos contratar a locação de um pequeno apartamento, poderemos usar aqueles modelos?

Os modelos estão certos, em sua imensa maioria. Entretanto, envelheceram e não aproveitam a sinceridade que a lei deu aos contratantes nos últimos anos. Em outras palavras: não estará incorrecto, mas o contrato poderá ser melhor – e é obvio, a vida dos contratantes poderá ser menos penosa e mais econômica.

Lembremos, nascente é o vista em foco agora, que em locações são essenciais os processos judiciais. Por fim é, por meio deles, que se faz valer o que foi contratado, quando haja descumprimento por qualquer dos contratantes. Por isso, a Lei das Locações engloba as regras processuais.

Desde a edição do Código de Processo Social, vigente desde 2016, as partes podem combinar alguns procedimentos que, certamente, facilitarão o processo judicial, caso necessário. Embora sejam possíveis esses ajustes, até mesmo no início do processo judicial, os contratantes devem fazer essa negociação quando celebrarem o contrato de locação, preferencialmente, quando tudo está muito.

E o que se pode combinar? A impenhorabilidade de qualquer muito; a dispensa de assistentes técnicos em caso de perícia; a ampliação ou subtracção de prazos processuais; o rateio das despesas processuais; a retirada do efeito suspensivo de recurso; o ajuste de que não seja promovida realização provisória; a realização de mediação ou de conciliação extrajudicial prévia obrigatória; a repúdio prévia à realização de audiência de conciliação; a disponibilização prévia da documentação; a estipulação de sanção negocial, aplicável em situações de inadimplemento do trato.

Esses são exemplos que me parecem relevantes, e a lucidez dos operadores do mercado de locação certamente ampliará a lista, conforme as dores do momento. Importante ainda atentarmos à evolução da jurisprudência que mostra: (1) quais as piores dores, que findam levadas aos tribunais e (2) quais as soluções judiciais. A partir daí, interessará incluir previsões nos contratos, que evitem, a cada caso concreto, a urgência de buscar a estudo judicial.

​Jaques Bushatsky
 é jurisconsulto e presidente da Percentagem de Locação e Compartilhamento de Espaços do Instituto Brasílio de Recta Imobiliário (Ibradim). No Secovi-SP, é membro do Juízo Jurídico da Presidência, diretor de Legislação do Inquilinato e pró-reitor da Universidade Corporativa da entidade. Sócio da Advocacia Bushatsky.